Emlak Arama

Detaylı Emlak Arama

Fiyat arası
Dış Özellikler
Emlak Tipi
Durumu
Şehir
İlçe
Semt
Oda Sayısı
Ev ozellilkleri
Metin Araması
Sadece Resimli
Sanal Turlu
 
Tm emlaklar
Emlak ara
Faydali bilgiler

Gayrimenkul Alım-Satımına ve Kiralanmasına Aracılık Etmekten Sağlanan Kazançların Vergilendirmesi

Emlak komisyonculuğu olarak da adlandırılan gayrimenkulların alım-satıma ve kiralanmasına devamlı olarak aracılık etmekten sağlanan kazançlar ticari kazançtır.

Gelir Vergisi Kanunu (GVK), emlak komisyonculuğundan sağlanan kazançları gerçek usulde vergilendirilecek olan ticari kazançlar olarak nitelemiş ve bu kazançların basit usulde tespitine izin vermemiştir. Bu nedenle emlak komisyonculuğu faaliyeti yapmakta olan ticari kazanç sahipleri mutlak surette defter tutmak zorundadır.

Diğer taraftan ticari bir organizasyon çerçevesi dışında süreklilik arz etmeyecek şekilde arızi olarak emlağın alım-satımına, kiralanmasına aracılık edenlerin sağladığı kazançlar diğer kazanç ve iratlar kapsamında arızi kazanç olarak nitelendirilerek vergilendirilecektir.

Gayrimenkulların Satılmasından Sağlanan Kazançların Vergilendirilmesi

Mükelleflerin elde ettikleri gayrimenkulu 4 yıl süre ile ellerinde tuttuktan sonra elden çıkarmaları durumunda alım-satımından sağladıkları kazançlar gelir vergisine tabi tutulmayacaktır. Veraset veya intikal yoluyla sağlanan gayrimenkullar için 4 yıllık sınırlama söz konusu olmaksızın elden çıkarma sonucu sağlanan kazanç vergilendirme dışında kalacaktır. Zira bu yolla sağlanan gayrimenkullar için veraset ve intikal vergisi almak suretiyle vergilendirme yapılmış olacaktır.

Gayrimenkulun söz konusu 4 yıllık süre zarfında elden çıkarılması sonucu sağlanan kazanç, diğer kazanç ve iratlar kapsamında değer artış kazancı olarak vergilendirilecektir. Vergilendirilecek kazancın tespitinde elde etme bedelinin Devlet İstatistik Enstitüsü tarafından belirlenen üretici fiyat endeksi (ÜFE) oranlarına endekslenmesi sonucu bulunacak olan tutarı elden çıkarma sonucu elde edilen tutar arasındaki fark esas alınacaktır.

Elde ettikleri araziyi 5 yıl içinde parselleyenlerin ister bu 5 yıllık süre içinde ister daha sonra satmaları durumunda sağladıkları kazanç ticari kazanç olarak vergilendirilecektir. Elde edildikten sonra 5 yıllık süre tamamlandıktan sonra parsellenip satılan araziden sağlanan kazanç ise diğer kazanç ve iratlar kapsamında değer artış kazancı olarak vergilendirilecektir.

Gayrimenkul alım-satımında sağlanan kazançlardan değer artış kazancı olarak nitelenenlerin 2004 yılı için 12 milyar TL’si gelir vergisinden istisna edilmiştir. Dolayısıyla mükellefler gelirin 12 milyar TL’yi aşan kısmını beyan edeceklerdir. 15 Mart 2005’ten sonra, 2005 değerleri geçerli olacaktır.

Gayrimenkullardan Sağlanan Kira Gelirlerinin Vergilendirilmesi

GVK’ya göre gayrimenkulların kiraya verilmesinden sağlanan gelirler, gayrimenkul sermaye iradı olarak, gelir vergisine tabi tutularak vergilendirilecektir.

Ticari işletme bünyesinde bulunan bir gayrimenkulun kiralanmasından sağlanan gelir ise gayrimenkul sermaye iradı olma niteliğini kaybederek ticari kazanca dahil edilerek vergilendirilecektir.

Kurumlar tarafından sağlanan gayrimenkul kira gelirleri ise ticari kazanç olarak kurum kazancına dahil edilerek vergilendirilmelidir.

Hasılatın Tahsil Zamanı: Gayrimenkul kira gelirlerinde tahsilat o yıla ait kira ile ilgili olduğundan, tahsil edildiği yılın hasılatı sayılır. Geçmiş yıllara ait olmak üzere tahsil edilen kira bedelleri, tahsil edildiği yılın kira gelirleri sayılırken gelecek yıllara ait olup, peşin olarak tahsil edilen kira bedelleri ilgili yılın hasılatı olarak kabul edilecektir.

Emsal Kira Bedeli: Emsal kira bedeli iki durumda uygulanır;

  • Kiraya verilen gayrimenkulların kiralarının emsal kira bedellerinden düşük olması
  • Söz konusu gayrimenkulların bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması

Bina ve arazilerde emsal kira bedeli yetkili özel mercilerce (takdir komisyonu) tespit edilir. Böyle bir merci yoksa, emsal kira bedeli gayrimenkulun vergi değerinin %5’idir.

Ancak aşağıda sayılan durumlarda emsal kira bedeli uygulanmaz;

  • Boş kalan gayrimenkulların korunması amacıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması
  • Gayrimenkulların mal sahiplerinin usul, füru veya kardeşlerin ikametine tahsis edilmesi
  • Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde ikamet etmesi
  • Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli daireler ile il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalar

Gerçek Giderlerin İndirilmesi: İndirilebilecek giderler aşağıda sıralanmıştır;

  • Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, su ve asansör giderleri
  • Kiraya verilen gayrimenkulun idaresi için yapılan ve gayrimenkulun önemi ile orantılı olan idare giderleri
  • Kiraya verilen gayrimenkula ait sigorta giderleri, kiraya verilen gayrimenkullar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri,
  • Kiraya verilen gayrimenkullar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle, kiraya verilen tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara katılma payları
  • Kiraya verilen gayrimenkullar için ayrılan amortismanlar
  • Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri
  • Kiraya verilen gayrimenkullara ait bakım ve idame giderleri
  • Kiraladıkları gayrimenkulları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler
  • Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutların kira bedeli. İndirilmesi mümkün olan kira tutarı elde edilen hasılat ile sınırlıdır. Ancak ticari işletmeye kiraya verilen gayrimenkullardan sağlanan kiradan, oturulan konut için ödenen kira indirilmez
  • Kiraya verilen gayrimenkullar ile ilgili olarak sözleşmeye konulan veya ilama dayalı olarak ödenen zarar ziyan ve tazminatlar
  • Kiraya verilen gayrimenkulun satın alındığı yıldan itibaren 5 yıl süre ile sayın elde etme bedelinin %5’i

Gayrimenkul Sermaye İratlarında İstisna: Bir takvim yılında konut olarak kiraya verilen gayrimenkullardan elde edilen hasılatın 2004 yılı için 1,8 milyar TL’si gelir vergisinden istisna edilmiştir. Bu istisna sadece konut olarak kiraya verilen gayrimenkullardan elde edilen kazançlara uygulanabilir. Mükellef istisna haddi üzerinde kira geliri elde edip bunu bildirmez veya eksik bildirirse istisnadan yararlanamaz. Ayrıca ticari, zirai ve mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek zorunda olanlar (gerçek usulde vergilendirilenler) bu istisnadan yararlanamaz. İstisna tutarı, Bakanlar Kurulu tarafından değiştirilebilir.

İşyeri Kiralarında Gelir Vergisi Stopajı: Gayrimenkullarını ticari işletmelere veya kurumlar vergisi mükelleflerine kiraya verenlere, kiralayanlar tarafından yapılan kira ödemeleri

Üzerinden %22 oranında gelir vergisi stopajı (kesinti) yapılmalıdır. Bu surette yapılan stopaj ertesi ayın 20. günü akşamına kadar muhtasar beyannamesi ile ilgili vergi dairesine bildirilmeli ve aynı ayın 26. günü akşamına kadar da ödenmelidir. Üzerinden gelir vergisi stopajı yapılmış kira geliri elde eden gelir vergisi mükelleflerinin bu gelirlerinin brüt (stopajın dikkate alınmadığı) tutarı toplamının 2004 yılı için beyan sınırı olan 14 milyar TL’yi aşması durumunda tamamının beyan edilerek vergilendirilmesi gerekir.

Gayrimenkullardan Sağlanan Kazançların Beyanı

Emlak komisyonculuğu faaliyeti yapanlar bu faaliyetten sağladıkları gelirlerini ticari kazanç olarak herhangi bir sınırlamaya tabi tutmaksızın beyan etmek zorundadırlar.

Gayrimenkulların alım-satımında değer artış kazancı elde edenler sağladıkları kazançlarının 2004 yılı istisna tutarı olan 12 milyar TL’yi aşan kısmını yıllık beyanname ile beyan etmek zorundadırlar.

Beyana tabi gayrimenkul sermaye iradı elde etmiş olan gelir vergisi mükellefleri (işyeri kirası elde edenler) bu gelirlerinin 2004 yılı için beyan sınırı olan 14 milyar TL’yi aşası durumunda tamamını yıllık beyanname ile beyan etmek zorundadırlar.

Konut kirası elde eden mükellefler 2004 yılı için belirlenen istisnası tutarı olan 1,8 Milyar TL’yi aşan tutar için yıllık beyanname vermek zorundadırlar.

Yıllık beyanname mükelleflerce, takip eden yılın mart ayının 15. günü akşamına kadar bağlı bulundukları yerin vergi dairesine verilir. Beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisi ise 2 eşit taksitte (birinci taksit mart ayı sonuna kadar, ikinci taksit temmuz ayı sonuna kadar) ödemek zorundadırlar.

Yıllık beyanname üzerinden hesaplanan vergiden dönem içerisinde stopaj veya geçici vergi yoluyla ödenen vergiler indirildikten sonra kalan tutar ödenir.

Emlak Vergisi

Emlak vergisi, 1970 yılında kabul edilmiş, 1986’dan itibaren Belediyeler tarafından tahsil edilmeye başlanmıştır. Belediye ve mücavir alan sınırları içindeki tüm bina, arsa ve araziler emlak vergisi kapsamındadır. Emlak vergisi bina ve arazi vergisinden oluşur.

Emlak Vergisinden Muaflık ve İstisnalar: Genel olarak kamu kurum ve kuruluşlarına ait binalar ve araziler daimi olarak emlak vergisinden muaf tutulmuşlardır. Ayrıca köylerde bulunan araziler ve binalar da emlak vergisi kapsamı dışında tutulmuştur. Mesken olarak kullanılan bina veya dairelerin vergi değerinin 14’ü inşalarının bittiği yılı takip eden bütçe yılından itibaren 5 yıl süre ile geçici muafiyetten yararlanırlar. Turizm işletmeleri bünyesindeki binalar, geri kalmış bölgelerde inşa edilen sınai tesisler, organize, büyük ve küçük sanayi siteleri kapsamındaki binalar için 5 yıl süreli bir muafiyet öngörülmüştür.

Bina Vergisi: Türkiye sınırları içinde bulunan binalar vergisinin kapsamındadır. Bina vergisinin matrahı emlak vergisine esas alınan vergi değeridir. Vergi değeri ise binanın rayiç (alım-satım) bedelidir. Bina vergisinin oranı meskenler için %0,1, diğer binalar için %0,2’dir. Binanın vergisi üzerinde bulunduğu arsanın vergisinden az olamaz. Büyükşehir belediyeleri sınırları içinde yer alan arsa ve arazilere ilişkin bu oranlar %100 zamlı olarak uygulanırlar, yani %0,2 ve %0,4 olarak bina vergisi alınır.

Bakanlar kurulu hiçbir geliri olmayanların, sosyal güvenlik kurumlarından maaş alanların, gazilerin, şehitlerin dul ve yetimlerinin Türkiye içinde büyüklüğü 200 metrekareyi geçmeyen tek konutları varsa ve bunda da ikamet ediyorlarsa bunların bina vergisini sıfıra kadar indirebilir.

Arazi Vergisi: Arazi vergisi arsa ve arazi üzerinden alınır. Arazi sınırları dağ, çit, duvar, ağaç gibi tabii ve suni işaretlerle çevrili bulunan yeryüzü parçasıdır. Arsa ise belediye sınırları içinde parsellenmiş arazidir. Verginin konusu, Türkiye sınırları içinde bulunan arazi ve arsalardır. Arazi vergisinin matrahı arazinin ve arsanın emlak vergisine esas alınan vergi değeridir. Tarım arazisinin vergi değeri tespit edilirken verim gücü de dikkate alınır. Oran ise arazilerde %0,1 ve arsalarda %0,3’tür. Büyükşehir belediyeleri sınırları içinde yer alan arsa ve arazilere ilişkin bu oranlar %100 zamlı olarak uygulanır yani %0,2 ve %0,6 olarak arazi vergisi alınır.

Emlak Vergisinde Mükellefiyetin Başlaması ve Bitmesi: Emlak vergisi mükellefiyeti, 4 yılda bir yapılan takdir işlemlerinde takdir işleminin yapıldığı tarihte, vergi değerini değiştiren nedenlerin olması halinde ise bu değişikliklerin yapıldığı tarihte ve muafiyetin kalkması halinde muafiyetin bittiği tarihi takip eden bütçe yılından itibaren başlar.

Emlak Vergisinde Beyanname Verme: Yeni bina inşa edilmesi, binanın yanması, yıkılması, kısmen ya da tamamen harap olması, asansörün kaldırılması, kullanış tarzının değişmesi, bir kısmının meskenden büroya ya da dükkana çevrilmesi, arazi durumunda değişiklik olması, bina veya arazinin taksim veya ifraz edilmesi veya mükellefinin değişmesi, birden çok arsa ve arazilerin veya hisselerin birleştirilmesi gibi durumların varlığı halinde değişikliğin meydana geldiği bütçe yılı içinde bildirimde bulunur. Yılın son 3 ayında değişiklik olmuşsa değişikliği takip eden 3 ay içinde bildirim yapılır. Emlak vergisi bildirimi süresinde yapılmazsa, 2 ay beklenir. Bu 2 aylık sürede bildirimde bulunulursa, vergi ziyaı cezası kesilmez, usulsüzlük cezası ile yetinilir.

Verginin Hesaplanması ve Ödeme Süresi: Emlak vergisinde matrah bina, arsa ve arazinin vergi değeri yani rayiç bedelidir. Vergi değerinden varsa istisna ve muafiyetler düşülür ve vergiye tabi rayiç bede bulunur. Bulunan değere oran uygulanarak ödenecek vergi bulunur. Her yıl emlak vergisi matrahı Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre o yıl için belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı oranında artırılmak suretiyle bulunur.

Emlak vergisinde birinci taksit Mart, Nisan, Mayıs aylarında, ikinci taksit Kasım’da olmak üzere iki eşit taksitte ödenir. Devir ve ferağı yapılan bina ve arazinin, devir ve ferağın yapıldığı yıl ile geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinin ödenmesinden devreden ve devralan (devreden rücu edebilir) mükellefler sorumludur. Emlak vergisinde ek süreler içinde bildirimde bulunmazsa idarece tarhiyata gidilir ve bulunmayan için vergi ziyaı cezası kesilir.

Tapu ve Kadastro Harçları

Harçlar, devletin kişilere sunduğu hizmet veya belirli işlerin yapılması karşılığında sağladığı bir gelirdir. Tapu ve kadastro harçları, Harçlar Kanunu bünyesinde 4 sayılı tarifede düzenlenmiştir. Harçlar tarifede belirtilmiş oranlarda ve tarifede belirtilmiş kişilerce ödenir. Bunlardan bazıları,

· Mülkiyet iktisap edenler binde 15

· İpotek tesis edenler binde 36 veya binde 18

· Kadastro işlemlerinde adlarına tescil yapılanlar binde 54, binde 72, binde 90, binde 108 oranında ödenir.

Harç, makbuz karşılığında ilgili vergi dairesine ödenir.